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CONSEJERÍA DE MEDIO RURAL Y COHESIÓN TERRITORIAL
Proyecto de expropiación forzosa por razones urbanísticas en la modalidad de tasación conjunta del ámbito DG-VL 11-DAP de parcelas situadas en la calle Unión, de Las Vegas (concejo de Corvera). Expte. RESP/2021/574.
En el marco de los artículos 34 y siguientes, y 42 y siguientes del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana-TRLSRU (BOE de 31/10/2015); los artículos 182 y siguientes del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (TROTU), aprobado por Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril (BOPA de 27/04/2004); los artículos 460 y siguientes del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), aprobado por Decreto 278/2007, de 4 de diciembre (BOPA de 15/02/2008); previo examen de los documentos que integran el expediente y trámites a los que ha sido sometido, la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), reunida en Comisión Ejecutiva, en su sesión de fecha 17 de mayo de 2022, adoptó el siguiente acuerdo:
Primero.—Dar su aprobación al expediente de expropiación forzosa por la modalidad de tasación conjunta del ámbito SG-LV 11-DAP de parcelas situadas en la calle Unión, de Las Vegas, en el concejo de Corvera, en los términos que resultan de los informes obrantes en el expediente y que se describen a continuación:
En este expediente el Ayuntamiento de Corvera tiene la doble condición de administración actuante y beneficiario.
El ámbito a expropiar está clasificado-calificado en el Plan General de Ordenación (PGO), de 2015 como Suelo Urbano consolidado y Sistema General Dotación Pública de Aparcamiento (SG-LV 11-DAP), no estando adscrito a ningún polígono o unidad de actuación. Se trata de completar la urbanización de la calle Unión dotándola de un aparcamiento adecuado al igual que otras manzanas del entorno.
Están afectadas inicialmente por la ocupación de suelo las siguientes fincas con sus respectivas superficies:
N.º finca | Ref. catastral | Suelo sup. (m²) |
---|
1 | 5545405 | 417,12 |
2 | 5545416 | 80,1 |
3 | 5545417 | 351,42 |
Total | 848,64 |
El proyecto de expropiación fue sometido a información pública por 1 mes mediante la publicación en el BOPA de 28/07/2021.
De acuerdo con el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRH), y el Reglamento de Valoraciones (RVLS), se considera la situación básica de suelo urbanizado. A tenor de lo dispuesto en el artículo 22 del citado TRLSRH, al tratarse de terrenos que no tienen asignada edificabilidad, se realiza un análisis sobre un ámbito espacial homogéneo para obtener el parámetro de: 3,8299 m²c/m²s
Se acude al método residual estático de acuerdo con formulación del artículo 22 del RVLS y los siguientes valores de entrada:
— Coste de construcción (Cc): Desde el baremo del COAA incrementando el módulo base con los gastos propios que ofrecen un coste unitario final de: 774,78 €/m²c.
— Coeficiente K: 1,4.
— Valor de venta (Vv): Desde el muestreo de viviendas de segunda mano homogeneizado se obtiene el valor de: 1.282,62 €/m²c, que se minora con un factor de 0,85 al comprobar diferencias sustanciales entre los precios de las ofertas y los valores reales de mercado, por lo que se adopta un Vv: 1.090,23 €/m²c.
De forma complementaria, como mecanismo de control del desvío existente se establece un muestreo complementario (3 testigos), de obra nueva en el área residencial de La Magdalena (Avilés), que ofrece un parámetro medio de: 1.150,78 €/m²c.
De acuerdo con la formulación reglamentaria, se obtiene un Valor de repercusión de Suelo (VRS): 3,96 €/m²c, que con aplicación de la edificabilidad de referencia ofrece un valor final de suelo (VS): 15,17 €/m²s, en base al cual se confeccionan las hojas de aprecio notificadas a los expropiados.
Por la propiedad de la finca n.º 1 se ha presentado una alegación con estos motivos:
— Existe un acuerdo previo con el Ayuntamiento del año 2009 por el que, a cambio de ceder 94 m² de la finca de forma gratuita, se conservarían los derechos edificatorios de la misma, de forma que en el momento de materializarse cualquier actuación urbanística se computaría como superficie la total del solar existente con anterioridad a la cesión.
— El valor catastral de la finca de superficie 417 m² es de 43.616,87 €; por ello, se solicita una indemnización correspondiente a la superficie total de: 417 + 94 m²: 511,12 m², de 53.446,14 €, cantidad a la que se ha de sumar el premio de afección, por lo que el total es de 56.118,45 €, debiendo incluirse la indemnización por todas las consecuencias dañosas que la expropiación ocasione.
El Ayuntamiento de Corvera desestima la alegación en los siguientes términos:
— La cesión de 94 m² que refiere el propietario no se trasladó al Catastro, y los aparcamientos para los que se ocupó el suelo están dentro de la actual parcela catastral, donde se incluyen los terrenos cedidos; por ello, no procede la ampliación de la superficie de la finca n.º 1.
— Las valoraciones de terrenos se rigen por lo dispuesto en el TRLSRH, no por la legislación catastral referida en la alegación, que no es aplicable al caso.
— En el escrito no se concretan las consecuencias dañosas producidas por la expropiación que es necesario indemnizar, estando incluido en la hoja de aprecio formulada por la Administración el preceptivo 5% de premio de afección.
Por otro lado, de conformidad con el artículo 24 de la LEF, se ha llegado a un mutuo acuerdo con la propiedad de la finca n.º 2, y en tal sentido el expediente para esta finca ha de darse por concluido.
El expediente fue incluido en el orden del día de la Comisión Ejecutiva de la CUOTA de 4 de noviembre de 2021 donde se acuerda solicitar al Ayuntamiento de Corvera la justificación de las circunstancias concurrentes para la aplicación del coeficiente minorador referido, así como acreditación de que dicho parámetro deba ser concretamente de 0,85. Se reciben sendos informes municipales donde se amplía la explicación con, de forma resumida, los siguientes argumentos:
— La relación del valor de repercusión catastral entre la zona de tasación en Las Vegas y la zona de La Magdalena, en Avilés, siendo el primero un 0,22% del segundo.
— Los coeficientes de mercado relativos a la negociación en la operación de compraventa, y la comisión de las agencias.
— Revisión detallada del muestreo inicialmente ofrecido al tener en cuenta las reformas recientes de las viviendas, siendo el Valor de venta finalmente de (Vv): 1.150,39 €/m²c.
— Precio de mutuo acuerdo alcanzado con la propiedad de la finca n.º 2 a razón de: 19,02 €/m²s.
El informe de la Dirección General de Ordenación del Territorio y Urbanismo considera que la comparativa realizada en el proyecto de expropiación al efecto de apreciar diferencias sustanciales entre los precios de oferta y los valores reales de mercado conforme dispone el artículo 24 del RVLS para aplicar un coeficiente corrector, se apoya en dos mercados residenciales de distinta naturaleza: obra nueva y segunda mano; por otro lado, en relación al mercado elegido se observa que:
— Se localiza en el municipio de Avilés, ámbito territorial que presenta una dinámica inmobiliaria así como características de diversa índole diferentes a las de Las Vegas.
— La calle La Magdalena, tal y como se expresa en el proyecto de expropiación e informes técnicos aportados, está situada en una zona central de Avilés, colindante con el casco histórico, con todo tipo de dotaciones públicas y calidad constructiva propia de este emplazamiento; es decir, está localizada en un entorno de características urbanísticas distintas al de los terrenos de expropiación.
Respecto a la referencia ilustrativa de las ponencias de valores debe considerarse que de acuerdo con lo dispuesto en el RVLS las ponencias catastrales no constituyen el método de valoración de los terrenos de referencia.
En conclusión, no se dan las circunstancias a que alude el artículo 24 del RVLS para la aplicación de un coeficiente corrector al valor unitario de venta por lo que este planteamiento debe ser desestimado.
A partir de la ampliación argumentativa expuesta en los informes técnicos municipales, se realiza la valoración según se expresa a continuación:
Desde la estimación de la procedencia de revisión del muestreo inicial para ofrecer un valor unitario de venta (Vv) de: 1.150,39 €/m²c, se aplica un porcentaje de reducción del 5% en atención, conjuntamente, a las circunstancias de negociación y comisión en la operación de compraventa, para ofrecer un Vv (final): 1.092,87 €/m²c a partir del cual se realiza el cálculo conforme a la formulación reglamentaria para obtener el valor unitario final de suelo:
VRS = 1.092,87 €/m²c/ 1,4 – 774,78 €/m²c = 5,84 €/m²c
VUS = 5,84 €/m²c x 3,8299 €/m²c/m²s = 22,37 €/m²s
Desde este parámetro se confecciona el cuadro de valoración final según se expresa a continuación:
N.º finca | Ref. catastral | Valor finca (€) | 5% premio afección (€) | Valor total (€) |
---|
1 | 5545405 | 9.390,97 | 466,55 | 9.797,52 |
3 | 5545417 | 7.861,26 | 393,06 | 8.254,32 |
Respecto a la alegación presentada, se da conformidad a la respuesta del Ayuntamiento de Gozón, y procede comunicarla en los términos referidos.
Segundo.—A tenor de lo dispuesto en el artículo 42 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en relación con el artículo 187.5 del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo (TROTU), aprobado por Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, el presente acuerdo implica la declaración de urgencia en la ocupación de los bienes y derechos afectados, y el pago o depósito de la valoración en él establecida producirá los efectos de los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa (LEF).
Tercero.—Se notificará el presente Acuerdo al Ayuntamiento de Corvera en su condición de administración expropiante y beneficiario, y a los titulares interesados a fin de que, en caso de disconformidad con la valoración establecida, puedan manifestarlo por escrito en el plazo de veinte días ante la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), a efectos de dar traslado de la hoja de aprecio impugnada al Jurado de Expropiación del Principado de Asturias (JEPA), todo ello de conformidad con el artículo 187.4 del TROTU en concordancia con el artículo 501.4 del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), aprobado por Decreto 278/2007, de 4 de diciembre.
Este acto pone fin a la vía administrativa y contra el mismo cabe interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente al de su notificación, sin perjuicio de la posibilidad de previa interposición del recurso potestativo de reposición ante el mismo órgano que dictó el acto en el plazo de un mes contado desde el día siguiente al de su notificación, no pudiendo simultanearse ambos recursos, conforme a lo establecido en el artículo 28 de la Ley del Principado de Asturias 2/1995, de 13 de marzo, sobre Régimen Jurídico de la Administración del Principado de Asturias, y en el artículo 123 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y sin perjuicio de que los interesados puedan ejercitar cualquier otro que estimen oportuno.
En Oviedo, a 31 de mayo de 2022.—El Secretario de la CUOTA.—Cód. 2022-04440.