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CONSEJERIA DE MEDIO AMBIENTE, ORDENACIóN DEL TERRITORIO E INFRAESTRUCTURAS

En el marco de los artículos 33 y siguientes de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, en relación con los artículos 134 y siguientes del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto de 9 de abril de 1976 y los artículos 201 y 202 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, previo examen de los documentos que integran el expediente y de los trámites a los que ha sido sometido, la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), en Comisión Ejecutiva, en su sesión de fecha 25 de febrero de 2004, acordó:

Primero.—Dar su aprobación al expediente de expropiación forzosa por el sistema de tasación conjunta llevado a cabo respecto a los titulares de bienes y derechos afectados por el proyecto de expropiación del ámbito de la unidad de ejecución 6-M, en Mieres, resolviendo las alegaciones presentadas en periodo de información pública en los términos que resultan de los informes obrantes en el expediente.

Se constituye la Junta de Compensación, por Acuerdo de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Mieres, de fecha 20 de enero de 2003.

El 7 de febrero de 2003, se produce un cambio de titularidad al adquirir la finca número 3, antes propiedad de doña Carmen Peón Castañón, la empresa Promociones Caudal. Sin embargo esta empresa comunica el cambio de titularidad y solicita la incorporación a la Junta con fecha de 10 de abril, tras haber agotado el plazo de solicitud, motivo por el cual el Ayuntamiento no acepta esta incorporación por considerarla extemporánea.

Por Acuerdo Plenario de 19 de mayo de 2003, se inició el expediente expropiatorio, mediante la notificación individualizada a los propietarios afectados y traslado de la hoja de aprecio con la propuesta de justiprecio y fijación de los criterios de valoración.

Se sometió a información pública durante un mes (en el BOLETIN OFICIAL delPrincipado de Asturias del 18 de junio de 2003 y en el periódico La Nueva España).

Aunque la unidad de gestión afecta en total a varias fincas, este expediente expropiatorio sólo afecta a tres fincas, correspondientes a los 3 propietarios que no se han adherido, habiéndose alcanzado acuerdo con los demás propietarios.

Durante el trámite de información pública se presentaron 2 alegaciones, cuyo contenido se resume a continuación: (Véase en formato PDF)

Los terrenos incluidos en el expediente expropiatorio se clasifican en el PGOU de Mieres como Suelo Urbano No Consolidado incluido en la UG-6M, regulándose por los siguientes parámetros urbanísticos:

Denominación: UG-6M.

Superficie = 1.679 m2.

Aprovechamiento medio = 2,778 m2/m2.

Tipología: Según alineaciones, VI alturas.

Objetivos: Cerrar la manzana con SA VI, demoliendo las edificaciones existentes, indemnización de los afectados y urbanización del viario.

Sistema Gestión: Compensación.

El proyecto de expropiación propone la valoración del suelo en los términos establecidos en el artículo 28.1 de la Ley 6/1998 es decir “por aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en la ponencia de valores catastrales”.

Para determinar el valor de repercusión aplicable, se consideran vigentes los valores recogidos en la Ponencia Catastral revisada a finales del año 2000, con posterioridad a la aprobación del actual PGOU de Mieres (1996).

Se incorpora una certificación de la Gerencia Territorial del Catastro en la que se recoge un Vr = 101,57 euros/m2.

La vigencia de los valores de la Ponencia Catastral de 2000, se consideran vigentes al haber sido aplicados en la valoración del antiguo Camino de La Vega, y además al ser este valor muy similar al pagado en subasta pública de compra-venta de una finca colindante con la UE.

La valoración se realiza aplicando al aprovechamiento medio el valor básico de repercusión, y descontando el 10% de cesión. Se obtiene así un valor unitario de expropiación:

Vs = Vr x 2,778 m2/m2 x 0,9 = 101,57 euros/m2 x 2,778 m2/m2 x 0,9 = 253,95 euros/m2

En las hojas de aprecio del expediente expropiatorio, particularizadas para cada una de las 3 fincas afectadas, a la valoración del suelo se añadirá la de las edificaciones existentes, obteniendo así un valor global que se incrementará en un 5% como premio de afección.

Valoración de las edificaciones:

En aplicación de la Ley 6/1998 y del Real Decreto 1.020/1993, sobre Normas Técnicas de Valoración Catastral, se propone la valoración de las edificaciones en función de su coste de reposición, corregido en atención a su antigüedad y estado de conservación, y circunstancias particulares de las construcciones existentes en el ámbito, entendiendo como reposición la del edificio, no la de la mera construcción del mismo.

Valor de la construcción = Valor de reposición x coeficientes correctores.

Valor de reposición = Superficie x coste de construcción.

Existen edificaciones en la finca número 1 y número 2.

Edificación finca número 1: Como que se trata de un tendejón para guardar vehículos, que ocupa toda la superficie de la parcela, y para ello se parte de un coste de construcción de 118,81 euros/m2 (unas 20.000 ptas/m2).

Vr = 113 m2 x 118,81 m2 = 13.425,03 euros.

Aplicando los correspondientes coeficientes correctores:

Coeficiente H, norma 13, por antigüedad superior a 30 años: 0,53.

Coeficiente I, norma 13, por estado de conservación regular: 0,85.

Coeficiente M, por cargas extrínsecas de aplicación del sistema de compensación: 0,8.

Vc= Vr x H x I x M = 13.425,53 euros x 0,53 x 0,85 x 0,8 = 4.838,56 euros (en expediente figura 4.834,38 euros).

Edificación finca número 2:

Sobre esta finca existe una edificación de más de 75 años de antigüedad en estado ruinoso, concretamente existe un expediente municipal de ruina abierto. Por tanto en aplicación del Real Decreto 1.020/1993, artículo 13, el coeficiente por estado de conservación ruinoso para construcciones declaradas legalmente en ruina, es 0,00.

Por tanto el valor de la construcción en esta finca es 0,00 euros.

No es preciso valorar ningún otro aspecto, como cese o traspaso de negocios, alquileres, etc.

El método de valoración empleado en el proyecto se considera correcto en sus planteamientos y desarrollo, proponiéndose unas modificaciones mínimas en algunos aspectos de la valoración propuesta:

1. En aplicación del artículo 28 de la Ley 6/1998, para la valoración del suelo urbano, se aplicará al aprovechamiento el valor de repercusión obtenido de las ponencias catastrales, las cuales se consideran plenamente vigentes al haber sido revisadas en el año 1998, es decir con posterioridad a la aprobación del vigente PGOU de Mieres, sin que por tanto hayan cambiado desde entonces las condiciones urbanísticas del área.

2. Según certificación catastral adjunta al expediente (noviembre/2001), la revisión de la ponencia es del año 1998 y en ella se fijaron los siguientes valores:

VRB = 20.475 pts/m2 construido.

VRC = 11.700 pts/m2 construido.

3. Para realizar la valoración se parte del VRC, dado que el suelo carece de desarrollo urbanístico, actualizado desde el año de la ponencia de valores hasta el año 2003 en que se inicia el expediente expropiatorio (actualización del 2%):

VRC = 11.700 pts/m2c = 70,32 euros/m2c.

Este valor actualizado será VRC = 71,73 euros/m2c.

V. suelo = 71,73 euros/m2c x 2,778 m2c/m2 suelo x 0,90 = 179,34 euros/m2 suelo.

4. Se adjunta al expediente, como valoración comparativa, la realizada en el 2003 para la compra del Camino de la Vega (basada en los mismos valores de Ponencia Catastral, y en la cual es posible que hubiera un error en la superficie de la UE-6M). El valor unitario que se aplicó fue de 201,58 euros/m2 suelo.

5. En la valoración del presente expediente expropiatorio, se maneja un valor de repercusión de 101,57 euros/m2, el cual no se sabe de donde sale. Sin embargo la valoración obtenida aplicándolo, resulta superior al valor unitario pagado en la expropiación del Camino de la Vega, y superior a la que se obtendría al aplicar el VRC de la Ponencia de 1998:

V. suelo = 101,57 euros/m2c x 2,778 m2c/m2 suelo x 0,90 = 253,95 euros/m2 suelo.

Se considera por tanto que el valor unitario de 241,86 euros/m2 suelo, más el 5% de premio de afección, es válido.

Se considera igualmente válido el método empleado para valorar las edificaciones existentes.

Sin embargo respecto al tendejón existente en la finca número 1, no se considera apropiada la aplicación del coeficiente corrector M, por cargas extrínsecas: Actuación por sistema de compensación, ya que según define el Real Decreto 1.020/1993, la aplicación de este coeficiente que grava la finca por la existencia de circunstancias especiales de carácter extrínseco, no debería mermar la valoración del inmueble a expropiar, pues es un coeficiente destinado a disminuir la presión fiscal sobre un propietario afectado por una expropiación.

Se propone eliminar este coeficiente de modo que la valoración de la construcción existente en la finca número 1, será de 6.048,20 euros.

Las valoraciones resultantes para cada finca se resumen en el cuadro siguiente: (Véase en formato PDF)

Conclusión: La valoración propuesta en el expediente se considera correcta, claramente situada a favor del expropiado en la medida en que se valora la edificación como producto inmobiliario final y no como simple hecho constructivo.

Alegaciones: Se han presentado dos recursos durante la información pública:

- Finca número 1: Comunidad vecinos calle Martínez de Vega, nº 31. La reclamación de superficie, 136,80 m2 en lugar de 113 m2, no procede ya que esta superficie no está registrada. La valoración contrastada que aportan está completamente disparada, 1.114 euros/m2 (185.000 ptas/) como valor unitario del suelo, por mucho futuro desarrollo urbanístico que pueda tener esta zona próxima a la Universidad. Además es totalmente contradictoria con el precio de venta del m2 construido en vivienda de 1.450 m2.

- Finca número 2: Promociones Caudal reclama la inclusión en la Junta de Compensación, que no se acepta por ser extemporánea.

Segundo.—A tenor del artículo 134.5 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, en relación con el artículo 203 del Reglamento de Gestión Urbanística, el presente acuerdo implica la declaración de urgencia en la ocupación de los bienes y derechos afectados y el pago o depósito de la valoración en él establecida producirá los efectos de los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa.

Tercero.—Se notificará el presente acuerdo al Ayuntamiento de Mieres, a la Junta de Compensación y a los titulares interesados a fin de que, en caso de disconformidad con la valoración establecida, pueda manifestarlo por escrito en el plazo de veinte días ante la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias a efectos de dar traslado de la hoja de aprecio impugnada al Jurado Provincial de Expropiación.

En Oviedo, a 25 de febrero de 2004.—El Secretario de la CUOTA.—5.332.