AYUNTAMIENTOS

DE CABRALES

Por el Pleno de este Ayuntamiento, en sesión celebrada el 24 de agosto de 2005, se adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:

Aprobar el proyecto para la constitución de la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución número 6 de las Normas Subsidiarias del Concejo de Cabrales.

Vista la solicitud presentada por doña Aurora Trespalacios Trespalacios, don José Andrés Noriega Corces y Procasidi, S.L., solicitando la aprobación del proyecto de actuación para la constitución de la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución número 6 de las Normas Subsidiarias del Concejo de Cabrales; visto el informe de la Oficina Técnica Municipal y demás documentación que obra en el expediente; visto el proyecto y articulado de sus bases de funcionamiento; por unanimidad de los asistentes se acuerda su aprobación, su publicación y la continuación del procedimiento, siguiendo las pautas legales reflejadas en el informe de Secretaría, hasta su aprobación definitiva.

Para la representación municipal en la Junta se designa al Sr. Alcalde o Concejal en quien delegue.

En Cabrales, a 29 de agosto de 2005.—El Alcalde.—14.724.

Anexo

PROYECTO DE ACTUACION PARA LA CONSTITUCION DE LA JUNTA DE COMPENSACION DE LA UNIDAD DE EJECUCION NUMERO 6 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DEL CONCEJO DE CABRALES

Promotores:

- María Aurora Trespalacios Trespalacios.

- José Andrés Noriega Corces.

- Procasidi, S.L.

Arenas de Cabrales, a 23 de mayo de 2005.

1. DETERMINACIONES GENERALES.

1.1. Ambito de actuación.

Constituye el ámbito del presente proyecto de actuación la Unidad de Ejecución número 6 delimitada por las Normas Subsidiarias del municipio de Arenas de Cabrales (Asturias), cuto texto refundido fue aprobado definitivamente mediante Acuerdo de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio, de fecha 8 de mayo de 2003, siendo publicado en el BOLETIN OFICIAL del Principado de Asturias en fecha 9 de agosto de 2003.

Los parámetros urbanísticos de la unidad, según su ficha urbanística, son las siguientes:

Clasificación del suelo: Urbano No Consolidado.

Calificación del suelo: Residencial.

Tipología: Edificación Abierta y Unifamiliar.

Superficie ámbito: 7.057 m2.

Viario objeto de cesión: 1.026 m2.

Superficie neta edificable en vivienda unifamiliar: 2.408 m2.

Módulo promedio de aprovechamiento en edificación unifamiliar: 0,35 m2t/m2s.

Superficie neta edificable en edificación abierta: 3.623 m2.

Módulo promedio de aprovechamiento en edificación abierta: 1,2 m2t/m2s.

Aprovechamiento máximo edificable: 4.348 m2t.

Documento de desarrollo: Estudio de detalle.

Número de plantas sobre rasante: 1 y 2.

Sistema de ejecución: Compensación.

Los aprovechamientos totales reflejados en la ficha de condiciones de ordenación pueden sufrir leves variaciones fruto de las superficies reales medidas en la elaboración de los documentos de ordenación y gestión de la presente unidad.

1.2. Estructura de la propiedad.

Las parcelas incluidas en el Sector de Actuación delimitado son las siguientes:

Número. parcela Referencia catastral Superficie Propietario

Parcela 1 33008A022001100000KI 188 m2 María Aurora Trespalacios. Trespalacios y José Andrés. Noriega Corces

Parcela 2 33008A022001110000KJ 798 m2 María Aurora Trespalacios. Trespalacios y José Andrés. Noriega Corces

Parcela 3 33008A022001470000KU 2.490,80 m2 María Aurora Trespalacios. Trespalacios

Parcela 4 33008A022001480000KH 3.582,20 m2 María Aurora Trespalacios. Trespalacios

Parcela 5 33008A022001040000KR 80 m2 Procasidi, S.L.

Parcela 6 33008A022001060000KX 90 m2 Procasidi, S.L.

Parcela 7 33008A022001450000KS 46,5 m2 Cipriano López Sánchez. y Elena Martínez

Parcela 8 33008A022001490000KW 24,7 m2 María Aurora Trespalacios. Trespalacios

Total superficie 7.300,2 m2

Estas superficies son las medidas en la realidad física en el proceso de elaboración de los documentos de ordenación y gestión de la presente unidad de ejecución, por lo que serán las tenidas en cuenta en este proyecto de actuación y/o modificadas en posteriores documentos urbanísticos que, en su caso, se elaboren en la gestión de la presente unidad.

De acuerdo con el artículo 172.3 del Decreto Legislativo 1/2004, el proyecto de actuación deberá estar suscrito por un conjunto de propietarios que representen más del cincuenta por ciento del suelo incluido en el polígono o unidad de actuación.

De las parcelas incluidas en el presente Sector de Actuación, los promotores son propietarios de las siguientes:

• Doña María Aurora Trespalacios Trespalacios y don José Andrés Noriega Corces, con carácter ganancial:

- Parcela 1: Adquirida mediante compraventa a doña María del Carmen Mendoza Dosal, otorgada ante la Notario del Ilustre Colegio de Oviedo con residencia en Llanes, doña Angela Ruesgas Amárita, en fecha 17 de septiembre de 2003, al número seiscientos setenta y nueve de su protocolo.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de Llanes, al tomo 1.107, libro 113 de Cabrales, folio 100, finca número 19.373, inscripción 1ª.

Referencia catastral: 33008A022001100000KI.

- Parcela 2: Adquirida mediante compraventa a don Andrés Mariano García Niembro, otorgada ante la Notario del Ilustre Colegio de Oviedo con residencia en Llanes, doña Angela Ruesgas Amárita, en fecha 5 de septiembre de 2003, bajo el número seiscientos veintiuno de su protocolo.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de Llanes, al tomo 1.107, libro 113, folio 101, finca número 19.374, inscripción 1ª.

Referencia catastral: 33008A022001110000KJ.

• Doña María Aurora Trespalacios Trespalacios, a título privativo:

- Parcela 3: Adquirida por título de herencia, según consta en escritura de adjudicación parcial de bienes en herencia otorgada ante la Notario del Ilustre Colegio de Oviedo con residencia en Llanes, doña Angela Ruesgas Amárita, en fecha 16 de junio de 2004, bajo el número trescientos ochenta y dos de su protocolo.

Referencia catastral: 33008A022001470000KU.

- Parcela 4: Adquirida por título de herencia, según consta en escritura de adjudicación parcial de bienes en herencia otorgada ante la Notario del Ilustre Colegio de Oviedo con residencia en Llanes, doña Angela Ruesgas Amárita, en fecha 16 de junio de 2004, bajo el número trescientos ochenta y dos de su protocolo.

Referencia catastral: 33008A022001480000KH.

- Parcela 8: Adquirida mediante permuta con acta de notoriedad otorgada ante el Notario del Ilustre Colegio de Oviedo con residencia en Posada, Llanes, don Christian Borrego Martínez, en fecha 19 de noviembre de 2004, bajo el número setecientos cincuenta y siete de su protocolo.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de Llanes, al tomo 1.134, libro 115 de Cabrales, folio 134, finca número 19.582, inscripción 1ª.

Referencia catastral: 33008A022001490000KW.

De esta parcela están incluidos en la presente unidad de ejecución 24,7 m2.

• Procasidi, S.L.

- Parcela 5: Adquirida de doña María Dolores y don Juan Díaz Porrero mediante contrato privado de compraventa celebrado en Cabrales el 8 de octubre de 2004.

El contrato afecta a los 80 m2 que de la finca de los transmitentes están incluidos en la unidad de ejecución.

Referencia catastral: 33008A022001040000KR.

- Parcela 6: Adquirida de don Daniel López Priede y don Carmen Prieto Pereda mediante contrato privado de compraventa celebrado en Cabrales el 28 de septiembre de 2004.

El contrato afecta a los 90 m2 que de la finca de los transmitentes están incluidos en la unidad de ejecución.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de Llanes, al tomo 696 del archivo, libro 67 de Cabrales, folio 51, finca número 10.282.

Referencia catastral: 33008A022001060000KX.

La superficie propiedad de los promotores de la presente actuación urbanística es de 7.253,7 m2, lo que representa un porcentaje del 99,363% sobre el total del ámbito.

La identificación del resto de las parcelas incluidas en el presente Sector de Actuación es la reflejada en el anterior cuadro. Los domicilios de sus propietarios a efectos de notificaciones son los siguientes:

- Parcela 7. Propietario: Don Cipriano López Sánchez y doña María Elena Martínez González.

Domicilio: La Paserina, Mestas, 33554, Arenas de Cabrales (Asturias).

La finca es la siguiente: En términos de Arenas, concejo de Cabrales, al sitio de Mestas, llamada La Paserina, prado que mide cuatro áreas veinte centiáreas, dentro del cual se halla enclavada una casa compuesta de planta baja y desván. La planta baja con una superficie total construida de 51,50 metros cuadrados y la útil de 46 metros cuadrados, se compone de: Comedor, tres dormitorios, baño, cocina y pasillo; y el desván de igual superficie construida y útil de 43,47 metros cuadrados. Linda: Por todos los vientos, con la misma finca en la que se encuentra y linda todo: Norte, carretera del Estado; Sur, don Ceferino Pereda; Este, doña Flor Gutiérrez; y Oeste, don Pedro Trespalacios.

De esta parcela están incluidos en la Unidad de Ejecución número 6 de Cabrales, 46,5 m2, sin afectar a la edificación existente en la parcela y descrita anteriormente.

Título: Escritura de compra, otorgada el seis de septiembre de mil novecientos noventa y seis, ante el Notario de Posada de Llanes, don Juan Luis Guijarro de Miguel.

Inscripción: Tomo 952 del archivo, del libro 95, al folio 122, finca número 10.795, inscripción 3ª, de fecha treinta de septiembre de mil novecientos noventa y seis.

Titular: Don Cipriano López Sánchez, con N.I.F. número 9401340-K y doña Elena Martínez González, con N.I.F. número 9430011-B, en pleno dominio y con carácter ganancial.

Cargas: Hipoteca a favor del Banco del Comercio Sociedad Anónima para responder de 52.889,07 euros de principal, 9.520,03 euros de intereses ordinarios, 34.906,78 euros de intereses de demora, y 13.222,27 euros de costas y gastos. Carga inscrita el siete de noviembre de mil novecientos noventa y ocho bajo el número de inscripción 4ª. Título: Escritura otorgada el veintiocho de septiembre de mil novecientos noventa y ocho, ante la Notario de Avilés, doña Inmaculada Pablos Alonso.

Referencia catastral: 33008A022001450000KS. Polígono 22, parcela 145. Arenas de Cabrales.

1.4. Características del Sector de Actuación.

La Unidad de Ejecución 6 de las Normas Subsidiarias del concejo de Cabrales comprende terrenos situados en una de las zonas de expansión del casco urbano consolidado de la población de Arenas de Cabrales, en uno de los márgenes de la carretera AS-114.

Presenta una topografía marcada por la existencia de una suave pendiente descendiente y perpendicular a la carretera. Se plantea el ensanche de esta carretera y la obtención de un vial de acceso perpendicular a la misma.

No existen construcciones a derruir o demoler en el ámbito de actuación. Unicamente será necesario el derribo de parte del muro existente en la parcela 7 para la obtención del vial perpendicular a la AS-114 que ha de dar acceso a las edificaciones a construir.

La parcelación existente es notoriamente irregular, con dos parcelas que abarcan casi la totalidad del ámbito y una serie de parcelas de menor dimensión o incluidas únicamente en una pequeña parte en la unidad a desarrollar.

2. REGLAS BASICAS DE FUNCIONAMIENTO DE LA JUNTA DE COMPENSACION.

El presente proyecto de actuación ha de fijar las reglas básicas de funcionamiento de la entidad que ha de asumir la gestión, para su posterior adjudicación, urbanización y promoción, de los terrenos incluidos dentro de la Unidad de Ejecución número 6 de las Normas Subsidiarias del Concejo de Cabrales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 172.4 del Decreto Legislativo 1/2004.

Conforme al sistema de actuación, Compensación, y a la iniciativa privada del mismo, esa entidad será una Junta de Compensación formada por todos los propietarios de terrenos incluidos en el ámbito que se incorporen al sistema, que asumirá la gestión del sector delimitado y órgano colegiado cuyas reglas básicas de funcionamiento son las que siguen:

TITULO I. DATOS GENERALES

Artículo 1º.—Denominación.

Para la ejecución de la presente unidad de ejecución se articula la que se denominará Junta de Compensación de la UE-6 de Cabrales, la cual se regirá por lo dispuesto en los artículos 171 y siguientes del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo; Ley 6/1998, de Régimen del Suelo y Valoraciones; preceptos reglamentarios que le fueren de aplicación; por lo señalado en la presente Normativa y, con carácter supletorio, por la Ley de Sociedades Anónimas.

Artículo 2º.—Domicilio.

La Junta de Compensación tendrá su domicilio en la Avenida de Galicia, 11, 1º izquierda, Oviedo, Asturias, código postal 33005, el cual podrá ser trasladado por acuerdo de la Asamblea General, dando cuenta a la administración urbanística actuante y al Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras o, en su caso, al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias.

Artículo 3º.—Ambito.

Constituyen el ámbito de la Junta de Compensación la totalidad de los terrenos comprendidos dentro de la Unidad de Ejecución número 6 de las Normas Subsidiarias de Cabrales.

La Junta de Compensación estará integrada por los propietarios de los terrenos comprendidos en el ámbito del Sector de Actuación que se incorporen voluntariamente al mismo.

Artículo 4º.—Objeto.

La Junta de Compensación tendrá por objeto la ejecución de la urbanización, la actuación compensatoria y, en definitiva, la aplicación del sistema de compensación a los terrenos comprendidos dentro de la unidad de ejecución.

Artículo 5º.—Fines.

Además de los establecidos por la normativa urbanística, serán fines primordiales de la entidad para la consecución del objetivo propuesto los siguientes:

1. Impulsar la tramitación de los proyectos de compensación y urbanización de la unidad de ejecución.

2. La ejecución de las obras de urbanización.

3. Su actuación, a todos los efectos, como entidad urbanística colaboradora.

4. La cesión de los terrenos de uso público, ya urbanizados, al Ayuntamiento de Cabrales.

5. Interesar la inscripción de la Junta en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras o, en su caso, al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias; así como en el Registro Mercantil si se emiten obligaciones o si se estima conveniente.

6. Solicitar de la administración actuante el ejercicio de la expropiación forzosa, en beneficio de la Junta, tanto respecto de los propietarios que no se incorporen en tiempo oportuno a la misma, como de aquéllos que, incorporados, incumplan con sus obligaciones, en los supuestos previstos en el presente proyecto de actuación.

7. Solicitar de la administración actuante el ejercicio de la vía de apremio para el cobro de las cantidades adeudadas a la Junta por sus miembros.

8. La incorporación a la Junta de los terrenos incluidos dentro del ámbito del Sector de Actuación. Esta no supondrá la transmisión de la propiedad sino simplemente la facultad de disposición con carácter fiduciario, quedando tales terrenos afectos al cumplimientos de las obligaciones urbanísticas que correspondan.

9. La formalización de operaciones de crédito para la urbanización, con la garantía de los terrenos; para lo que, si se emiten títulos, se cumplirá lo dispuesto en el artículo 154 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes en relación con la constitución de hipoteca en garantía de los títulos trasmisibles por endoso al portador.

10. La gestión y defensa de los intereses comunes de los asociados a la Junta ante cualquier autoridad u organismo público, Tribunales y particulares.

11. El ejercicio del derecho a exigir de las empresas que prestaren los servicios, salvo en la parte que según su reglamentación deba de corresponder a los propietarios, el reembolso de los gastos de instalación de las redes de energía eléctrica y cualquier otro que procediere.

12. La solicitud y gestión de los beneficios fiscales que para la Junta de Compensación se encuentren previstos en la legislación vigente.

13. Adjudicar las parcelas resultantes a los miembros de la Junta de Compensación.

14. La inscripción de las parcelas resultantes en el Registro de la Propiedad.

15. Cuantas sean acordadas por la propia Junta dentro de los limites normativos establecidos en la legislación urbanística.

16. Y, en general, el ejercicio de cuantos derechos y obligaciones le correspondan de acuerdo con la legislación vigente.

En el supuesto de tener que instar la expropiación de propietarios de la unidad de actuación, ésta se realizará por la entidad urbanística actuante, siendo beneficiaria de ella la Junta de Compensación.

Los terrenos serán adjudicados proporcionalmente entre los componentes de la Junta que estuvieren interesados en su adjudicación, salvo que la Asamblea General acuerde mantener la propiedad en el patrimonio común a los efectos que estime pertinentes.

Artículo 6º.—Organo tutelar.

1. La Junta de Compensación actuará bajo el control del Ayuntamiento de Cabrales.

2. En el ejercicio de su función de control y fiscalización le corresponde al Ayuntamiento:

A) La aprobación inicial del presente proyecto de actuación instando su inmediata publicación en el BOLETIN OFICIAL del Principado de Asturias y su posterior información pública durante un mes, dando particular audiencia del mismo a los propietarios no promotores de la Junta, para la formulación de las observaciones y alegaciones que estimasen pertinentes, dando traslado de las mismas a los promotores de dicho proyecto de actuación para su contestación.

B) La aprobación definitiva del proyecto de actuación con las modificaciones que, en su caso, hubieren de realizarse; instando su inmediata publicación en el BOLETIN OFICIAL del Principado de Asturias y notificándosela a los propietarios no promotores del proyecto de actuación para su incorporación al Sistema de Compensación en el plazo preclusivo de un mes desde dicha notificación.

C) La designación de un representante en la Junta de Compensación.

D) La aprobación de la constitución de la Junta y remisión del acuerdo de la escritura de constitución al Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras para su inscripción o, en su caso, al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias.

E) El ejercicio de la expropiación forzosa, en beneficio de la Junta, respecto de los terrenos de los propietarios no incorporados a la misma o que, incorporados, incumplan sus obligaciones, cuando así se prevea en el presente proyecto de actuación.

F) La utilización de la vía de apremio para el cobro de las cantidades adeudadas a la Junta por cualquiera de sus miembros.

G) La resolución de los recursos de alzada contra los acuerdos de la Junta.

H) Recepcionar tanto total como parcialmente las obras de urbanización en el plazo legalmente establecido desde que, una vez finalizadas, sea requerido para ello por la Junta de Compensación.

I) La aprobación, previos los trámites legales oportunos del proyecto de urbanización de la presente unidad de ejecución y del proyecto de compensación acompañado al presente proyecto de actuación.

J) Y, en general, cuantas otras atribuciones le correspondan en aplicación de lo dispuesto en la legislación urbanística y local.

Artículo 7º.—Duración.

La Junta de Compensación estará habilitada para comenzar sus funciones desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras o, en su caso, al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias, y durará hasta que sea cumplido totalmente su objeto, salvo que se produzca su disolución en los términos previstos en el artículo 33 de la presente Normativa.

Artículo 8º.—Responsabilidad de la Junta y sus miembros.

La Junta de Compensación será directamente responsable de la urbanización completa de la unidad de actuación frente a los órganos urbanísticos.

El patrimonio de los miembros de la Junta, consistente en las fincas y derechos aportados, constituye un patrimonio especial y separado que queda afecto a la gestión urbanística y, en consecuencia, los miembros de la Junta responderán de las deudas asumidas por ésta en el ejercicio de sus actividades gestoras y urbanizadoras, de forma mancomunada y hasta el límite del coeficiente de participación que cada uno ostente y de las que ellos, en su caso, contraigan con la Junta. Dicha afección se refiere exclusivamente a los bienes y derechos aportados con indemnidad del resto del patrimonio de sus miembros.

TITULO II. SOCIOS Y CONSTITUCION DE LA JUNTA

Artículo 9º.—Requisitos para la incorporación de propietarios a la Junta.

1. La Junta estará compuesta por los propietarios de los terrenos afectados por la actuación.

2. Los propietarios no promotores de la Junta deberán incorporarse a ella durante el periodo de información pública de este proyecto de actuación o en el preclusivo plazo de un mes contado a partir de la notificación por el Ayuntamiento del acuerdo de aprobación definitiva del presente proyecto de actuación, que se les hará personalmente, además de publicarse en el BOLETIN OFICIAL del Principado de Asturias.

3. La incorporación se solicitará por escrito a través del Registro del Ayuntamiento, haciéndose constar expresamente la adhesión al Proyecto de Actuación aprobado, así como la superficie, linderos y datos identificativos de las fincas propiedad del solicitante y adjuntando la documentación justificativa de dicha propiedad.

4. Una vez constituida la Junta de Compensación, iniciará ésta todas sus actividades, ejercitando cuantas facultades le son atribuidas en el presente proyecto de actuación y tomando los acuerdos necesarios para ello.

5. En todo caso, para que la incorporación surta efectos será preciso que los propietarios adheridos depositen en el plazo de un mes, desde que se les requiera por la Junta y a su disposición, la cantidad necesaria correspondiente a gastos ya realizados y de previsión inmediata, cantidad que no podrá ser superior a la ya satisfecha por los promotores, atendida la proporcionalidad con los terrenos pertenecientes a unos y otros.

Artículo 10º.—Constitución de la Junta de Compensación.

1. Determinados de forma definitiva los elementos personales, los promotores convocarán a todos los propietarios adheridos para la constitución definitiva de la entidad. La convocatoria se realizará mediante carta certificada, con al menos cinco días hábiles de antelación a la fecha prevista, debiendo hacerse constar en ella el objeto de esta convocatoria.

2. La constitución se hará mediante escritura pública en la que deberá hacerse constar:

A. El acuerdo de constitución.

B. La relación de los propietarios y, en su caso, de las empresas urbanizadoras.

C. La relación de las fincas de las que éstos sean titulares.

D. Las personas que se designen para ocupar cargos en los órganos de gobierno y administración de la Junta.

E. La presente normativa de organización y funcionamiento de la Junta de Compensación, así como los criterios a seguir en el desarrollo de la actuación.

3. La copia autorizada de la escritura y de las adhesiones, en su caso, se trasladará al Ayuntamiento que adoptará, si procede, acuerdo aprobatorio y elevará tal acuerdo, junto con copia autorizada de la escritura, a la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Asturias, para su incorporación en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras o, en su caso, en el Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias.

Artículo 11º.—Incorporación del Ayuntamiento.

El Ayuntamiento de Cabrales, en cuanto administración actuante, designará un representante en la Junta de Compensación, el cual representará igualmente al Ayuntamiento, en calidad de socio propietario de la Junta, supuesto de que la entidad local posea bienes patrimoniales en la unidad.

Artículo 12º.—Incorporación de empresas urbanizadoras externas.

1. Podrán incorporarse a la Junta de Compensación las empresas necesarias que aporten total o parcialmente los fondos o medios necesarios para la urbanización, siempre de acuerdo con las previsiones establecidas en el Proyecto de Compensación.

2. La incorporación podrá instrumentarse antes de la constitución de la Junta, reflejándose en el acuerdo constitutivo, o bien con posterioridad, para lo cual será necesaria la convocatoria de Asamblea General, la asunción en ella por la empresa de los compromisos al respecto y la adopción del acuerdo con voto favorable de más del 50 por 100 de las cuotas de la Junta.

3. Para la validez de la incorporación de empresas urbanizadoras será preciso, además, que éstas garanticen su gestión en la forma y cuantía que determine, en su caso, la Junta de Compensación.

4. Los propietarios disconformes con la incorporación de la empresa urbanizadora que se comprometan a sufragar los gastos de urbanización que les correspondan, no serán afectados por dicha incorporación, a los efectos de adjudicaciones a su favor, se estará a lo dispuesto en los criterios de actuación.

5. Para la valoración de la aportación de la empresa y de las adjudicaciones a su favor, se estará a lo señalado en los criterios de actuación.

6. Asimismo, se estará a lo establecido en las determinaciones sobre urbanización para la contratación y pago de las empresas urbanizadoras que no pasen a formar parte de la Junta.

Artículo 13º.—Criterios de representación y titularidades especiales.

1. Cuando las fincas pertenezcan a menores o incapacitados formarán parte de la Junta sus representantes legales y la disposición de sus fincas por la Junta no estará sujeta a limitaciones de carácter civil.

2. Si se adjudicaran cantidades a los menores o incapacitados se les dará el destino que señala la legislación civil y si se adjudican inmuebles se inscribirán a favor de los titulares registrales de las fincas aportadas.

3. En el caso de existir cotitularidad sobre una finca o derecho, los cotitulares habrán de designar una persona para el ejercicio de sus facultades como asociado, respondiendo solidariamente frente a la entidad de cuantas obligaciones dimane de su condición. Si no se designara representante en el plazo que al efecto se señale por la Junta, será nombrado por ésta, con aprobación municipal.

4. Si hubiera disconformidad entre los cotitulares de una finca, podrá adherirse cada uno de ellos por separado con su cuota de participación.

5. En el caso de que alguna finca pertenezca en nuda propiedad a una persona, teniendo otra cualquier derecho real limitativo del dominio, la cualidad de socio corresponderá a la primera, sin perjuicio de que el titular del derecho real perciba la indemnización económica correspondiente.

6. Los propietarios que se incorporen, así como la administración urbanística actuante, deberán ser representados por una persona física.

7. Las empresas urbanizadoras que se pudiesen incorporar a la Junta de Compensación serán representadas por una sola persona.

Artículo 14º.—Trasmisión de bienes y derechos.

1. La incorporación de los propietarios no supone la transmisión a la Junta de la propiedad de los inmuebles, pero la Junta de Compensación actuará como fiduciaria con pleno poder dispositivo.

2. La Junta de Compensación será beneficiaria de la expropiación, tanto de los bienes cuyos propietarios no se hubieran incorporado voluntariamente, como de aquéllos que incumplan las obligaciones que les competen por su condición de socios en los supuestos que se enumeran en los criterios de actuación.

3. El procedimiento expropiatorio de aplicación preferente será el de Tasación Conjunta, sin perjuicio de que el órgano rector de la Junta acuerde solicitar del Ayuntamiento de Cabrales la aplicación del procedimiento establecido para las expropiaciones individuales.

4. La Junta podrá gravar y enajenar terrenos, bien incorporados a ella por expropiación, bien aportados por sus miembros, para hacer frente a los gastos de urbanización, previo acuerdo adoptado en Asamblea General. Los terrenos enajenados deberán de reservarse a tales fines en el proyecto de compensación.

5. Los miembros de la Junta únicamente podrán enajenar terrenos o su participación en la misma notificando de forma fehaciente a la Junta las circunstancias del futuro adquirente y las condiciones de la trasmisión a los efectos de su necesaria constancia con al menos quince días de antelación respecto a la fecha prevista para dicha transmisión. Durante el plazo de quince días desde la notificación, la Junta gozará para sí o para alguno de sus miembros (a prorrata si fueran más de uno) de derecho de tanteo sobre los terrenos objeto de trasmisión y, de no efectuarse la notificación en la forma prevista; tendrá igualmente derecho de retracto durante un plazo de quince días a contar desde aquél en que tenga conocimiento de la transmisión.

6. Los derechos de tanteo y retracto a que se ha hecho referencia únicamente serán ejercitables respecto de los terrenos aportados inicialmente, pero nunca en relación con las fincas resultantes del proyecto de compensación definitivamente aprobado.

7. El adquirente por cualquier título queda subrogado en los derechos y obligaciones pendientes por razón de la participación enajenada, debiendo de hacerse expresa mención de ello en el título de la transmisión.

8. El transmitente y en su defecto el adquirente, deberán comunicar al Presidente las circunstancias personales del nuevo propietario, así como su domicilio. Mientras no sea cumplido este requisito, la Junta de Compensación sólo reconocerá como miembro al primitivo propietario.

TITULO III. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE MIEMBROS DE LA JUNTA

Artículo 15º.—Derechos.

1. Asistir por sí o por medio de representante a las sesiones de la Asamblea General, emitiendo su voto en función de la cuota que le corresponda en proporción al derecho o interés económico que ostente. Esta cuota vendrá determinada por el porcentaje de superficie bruta aportada respecto a la del total de la Unidad. Los demás bienes y derechos distintos del suelo afectados por el planeamiento en ejecución y radicalmente incompatibles con el mismo, no influirán en el coeficiente de participación de los junteros y se satisfarán como gastos de urbanización.

2. Presentar proposiciones o sugerencias en la Asamblea General.

3. Ser elegido para el desempeño de cargos.

4. Enajenar, gravar o realizar cualquier acto de disposición sobre los terrenos o cuotas de su propiedad, en los términos y condiciones señalados en el número 5 del artículo precedente.

5. Recibir los terrenos o indemnización que como consecuencia de la aplicación del sistema de compensación les correspondan, así como, en su caso, las diferencias de adjudicación en metálico.

6. Informarse sobre la actuación de la Junta y conocer el estado de cuentas, solicitando la exhibición de recibos y justificantes, todo ello en las condiciones que se determinen por la Asamblea General.

7. Ejercitar los recursos que procedan contra los acuerdos de la Junta.

Para el ejercicio de sus derechos los miembros de la Junta deberán de acomodarse a lo señalado en esta Normativa y a los acuerdos de la entidad.

Artículo 16º.—Obligaciones.

1. Poner a disposición de la Junta los documentos acreditativos de su titularidad y, en su caso, indicar las circunstancias de los titulares de derechos reales, con expresión de la naturaleza y cuantía de las cargas y gravámenes. Si los terrenos estuvieren gravados con alguna carga real, el propietario afectado habrá de compartir con el titular del derecho real la cuota atribuida y de forma proporcional a la relación existente entre el bien y la carga o cargas existentes en lo que a su valoración se refiere. No declarándose carga alguna o no ajustándose a la realidad las declaradas, los perjuicios que pudieren resultar en el momento de la equidistribución serán a cargo del propietario que hubiese cometido la omisión o inexactitud, deduciéndose del valor de la finca de resultado que le corresponda.

2. Señalar un domicilio y sus cambios a efectos de notificaciones para constancia en la Secretaría de la Junta.

3. Pagar los gastos de urbanización y las cuotas complementarias que se giren en proporción al valor de su participación y en los plazos establecidos.

4. Regularizar la titularidad y situación registrales de los terrenos aportados dentro de los plazos que se señalen por los órganos de gobierno de la Junta.

5. Notificar a la Junta con quince días de antelación el propósito de transmitir terrenos o su participación en ella.

6. Permitir la ocupación de sus fincas para la ejecución de las obras de urbanización, depósito de materiales e instalaciones anexas.

7. El resto de las previstas en la presente Normativa, en los criterios de actuación, y todas aquéllas que sean inherentes al sistema de compensación.

TITULO IV. ORGANOS DE GOBIERNO Y ADMINISTRACION

Artículo 17º.—Enumeración.

Serán órganos de gobierno y administración de la Junta de Compensación los siguientes:

1. La Asamblea General.

2. El Presidente y Vicepresidente.

3. El Secretario y Vicesecretario.

Capítulo primero. De la Asamblea General

Artículo 18º.—Naturaleza, composición y clases.

1. La Asamblea General es el órgano deliberante supremo de la Junta de Compensación al que corresponden las facultades de gobierno y dirección con carácter soberano. Decidirá en los asuntos de su competencia, quedando obligados al cumplimiento de sus acuerdos todos los miembros, incluidos los disidentes y los ausentes, sin perjuicio de las acciones legales que puedan ejercitar.

2. Estará constituida por todos los miembros de la Junta de Compensación que estén al corriente de sus obligaciones y por el representante municipal, tendrá carácter deliberante y se reunirá con carácter ordinario como mínimo dos veces al año en el día, lugar y hora que determine el Presidente, a fin de aprobar la gestión en común, debiendo de realizarse una de las reuniones en los tres primeros meses de cada ejercicio, para aprobar la memoria, cuentas y balance y otra en los tres últimos para aprobar el presupuesto del ejercicio económico siguiente, acordando el cobro de las cuotas o derramas correspondientes para cubrirlo.

3. La Asamblea General designará en su primera reunión los cargos de Presidente y Vicepresidente, y Secretario y Vicesecretario de la Junta.

4. La Asamblea General podrá reunirse con carácter extraordinario cuando lo acuerde su Presidente o lo soliciten socios que representen, al menos, el 2% de las participaciones.

5. Estando reunidos todos los miembros de la Junta, podrá celebrarse la Asamblea si se acuerda por unanimidad, sin necesidad de convocatoria previa.

Artículo 19º.—Facultades.

1. Designación del Presidente y Vicepresidente y del Secretario y Vicesecretario de la Junta de Compensación.

2. Aprobación del presupuesto de cada ejercicio.

3. Examen de la gestión común y aprobación, en su caso, de la memoria y cuentas del ejercicio anterior.

4. La modificación de las presentes Normas de funcionamiento de la Junta de Compensación, sin perjuicio de la aprobación posterior por el Ayuntamiento de Cabrales.

5. La imposición de derramas extraordinarias para atender a gastos no previstos en el presupuesto anual.

6. Autorizar la formalización de actos dispositivos sobre los bienes y derechos de la Junta.

7. Acordar la formalización de créditos para realizar las obras de urbanización, incluso con garantía hipotecaria sobre los terrenos afectados.

8. Acordar la constitución de las garantías que pudieran ser exigidas por los órganos urbanísticos para el aseguramiento de las obligaciones contraídas por la Junta de Compensación.

9. Resolver sobre la incorporación de empresas urbanizadoras y acordar la constitución de sociedades con fines de urbanización o complementarias de la misma.

10. Las cuotas de participación podrán ser reajustadas mediante acuerdo de la Asamblea General cuando variasen las titularidades de las superficies aportadas por incorporación de empresas urbanizadoras, transmisiones o expropiaciones que hubiesen tenido que efectuarse.

11. Solicitar la concesión administrativa de servicios públicos cuando fuera procedente.

12. Disponer del cese del Presidente o del Secretario, y el nombramiento de quienes hubieran de sustituirles.

13. Acordar la disolución de la Junta de Compensación con arreglo a lo previsto en el título VI de esta Normativa.

14. Ejecución del proyecto de urbanización presentado y contratación de las obras a que este proyecto diere lugar.

15. En General, cuantas actividades sean precisas para el normal desenvolvimiento de la Junta.

Artículo 20º.—Convocatoria.

Las reuniones de la Asamblea General, ordinaria o extraordinaria, serán convocadas por el Presidente de la Junta mediante carta certificada remitida a los socios con cinco días de antelación, cuando menos, a la fecha de celebración.

Con la misma antelación se fijará un anuncio en el domicilio social y, en supuestos de ausencia, vacante o enfermedad se nombrará sustituto tanto del Presidente como, en su caso, del Secretario.

En la convocatoria se señalará el lugar, día y hora de la reunión, así como los asuntos que han de someterse a conocimiento y resolución de la Asamblea, sin que puedan ser objeto de examen otros asuntos no recogidos en la convocatoria, salvo que se declare la urgencia, por mayoría de cuotas de asistencia.

En la convocatoria de las Asambleas Generales Ordinarias se indicará, respectivamente, que en el domicilio social y en horas hábiles de oficina, se hallan a disposición de los socios la memoria y las cuentas del ejercicio anterior o, en su caso, el presupuesto del ejercicio siguiente.

Artículo 21º.—Constitución.

La Asamblea General quedará válidamente constituida en primera convocatoria cuando concurran a ella, por sí o por representación, socios de la Junta de Compensación que representen, al menos, el 60% de las cuotas. Se entenderá válidamente constituida la Asamblea en segunda convocatoria, cualquiera que sea el número de asistentes, transcurrida media hora desde la primera.

Lo socios podrán designar por escrito y para cada reunión a otras personas que les representen en la Asamblea.

Las personas jurídicas designarán igualmente a una sola persona para su representación.

Artículo 22º.—Sesiones.

El Presidente o quien le sustituya, presidirá la Asamblea General y dirigirá los debates.

Actuará como Secretario el que lo sea de la Junta o su sustituto.

Los acuerdos se adoptarán por mayoría simple de cuotas, presentes o representadas.

No obstante, los acuerdos para la modificación de esta Normativa, señalamiento y rectificación de cuotas, contratación de las obras de urbanización, imposición de aportaciones extraordinarias y enajenación de terrenos, requerirán el voto favorable de socios que representen el 55% de las participaciones en la Junta, siendo necesario el 80% para acordar la disolución de la Junta.

A efectos de votación, cada propietario tendrá reconocido un porcentaje de votos proporcional a las fincas aportadas y su superficie.

Los acuerdos de la Asamblea serán inmediatamente ejecutivos, siempre que éstos hayan sido adoptados con arreglo a lo dispuesto en estas Normas y sin perjuicio de los recursos y acciones procedentes.

Artículo 23º.—Actas.

De cada reunión de la Asamblea General deberá de levantarse acta que podrá aprobarse en la misma reunión, haciéndose constar en ella los acuerdos adoptados y el resultado de las votaciones.

En cuanto a sus requisitos, formalidades y redacción se estará al régimen general de las actas de órganos colegiados.

Capítulo segundo. Del Presidente y Vicepresidente

Artículo 24º.—Nombramiento.

El Presidente de la Junta, que lo será de la Asamblea, será designado por la Asamblea General entre quienes ostenten la cualidad de miembros de la Junta de Compensación. Será elegido por un periodo de un año, cabiendo una o varias reelecciones.

El Vicepresidente será nombrado en igual forma y por igual periodo que el Presidente, teniendo únicamente la función de sustituirlo en casos de ausencia de éste, con sus mismas funciones.

Artículo 25º.—Funciones.

1. Convocar, presidir, suspender y levantar las sesiones de la Asamblea General, dirigir las deliberaciones y ejecutar y hacer cumplir los acuerdos.

2. Ostentar la representación judicial y extrajudicial de la Junta de Compensación, pudiendo otorgar poderes a terceras personas para el ejercicio de dicha representación.

3. Autorizar con su visto bueno las actas de la Asamblea General las certificaciones que se expidan y cuantos documentos lo requieran.

4. Ejercer en la forma que la Asamblea General determine cualquier actividad bancaria que exija el funcionamiento de la Junta. Constituir, presentar, modificar, retirar y extinguir avales, seguros de caución o cualquier otra garantía que en el devenir de la actividad de la Junta fuera requerida por la administración urbanística actuante.

5. Organizar los servicios de régimen interior de la Junta de Compensación.

6. Instar la expropiación de los bienes incluidos en la unidad de actuación en los supuestos previstos en esta Normativa, en los criterios de actuación o en la legislación urbanística aplicable.

7. Ejecutar los acuerdos de la Asamblea General.

8. Y, en general, cuantas funciones le sean delegadas por la Asamblea General.

Capítulo tercero. Del Secretario-Letrado y Vicesecretario

Artículo 26º.—Nombramiento.

El Secretario será nombrado de igual forma y por el mismo periodo que el Presidente. Tendrá la condición de letrado asesor, pudiendo recaer en persona que no sea socio de la Junta por no haber aportado bienes o derechos y su cargo podrá ser retribuido.

El Vicesecretario será nombrado en igual forma y por igual periodo que el Secretario, teniendo únicamente la función de sustituirlo en casos de ausencia de éste, con sus mismas funciones.

Artículo 27º.—Funciones.

1. Asistir a las reuniones de la Asamblea General.

2. Levantar acta de las sesiones, transcribiéndolas en el libro de actas correspondiente.

3. Expedir certificaciones con el visto bueno del Presidente.

4. Llevar un libro-registro en el que se relacionen los socios integrantes de la Junta de Compensación, con expresión de sus circunstancias personales, domicilio, fecha de incorporación, cuota de participación y número de votos y cuantos datos complementarios estime pertinentes.

5. Notificar a todos los miembros de la Junta, cuando su naturaleza o entidad lo exija, los acuerdos de la Asamblea General y, en su caso, a los órganos urbanísticos correspondientes.

6. Y, en general, aquéllas que le sean atribuidas por la Asamblea General o por su Presidente.

TITULO V. APORTACIONES Y MEDIOS ECONOMICOS

Artículo 28º.—Clases de aportación.

Las aportaciones de los miembros de la Junta están constituidas:

A) Por la totalidad de los terrenos y derechos afectados por la actuación.

B) Por las cuotas ordinarias y extraordinarias.

C) Por las aportaciones de las empresas urbanizadoras, en caso de su incorporación a la Junta.

Artículo 29º.—Aportación de terrenos y existencia de derechos reales.

La participación en los derechos y obligaciones comunes y la consiguiente adjudicación de parcelas resultantes de la urbanización será proporcional a la superficie real de las respectivas parcelas respecto a la total de la unidad de ejecución.

Artículo 30º.—Cuotas y sus clases.

1. Son cuotas ordinarias las destinadas a sufragar los gastos generales de la Junta que se recogen en los presupuestos anuales.

2. Son cuotas extraordinarias las que se fijen en los acuerdos específicos de la Asamblea General.

Artículo 31º.—Cuantía y pago.

1. El importe de las cuotas o derramas que sean acordadas será proporcional a la participación de cada miembro de la Junta.

2. El pago se realizará en el plazo máximo de veinte días desde que se practique el requerimiento por el Presidente a dicho efecto y su falta producirá las consecuencias siguientes:

a) Un recargo del 20% más los intereses legales sobre el principal incrementados en dos puntos si se pagase la cuota en el plazo de un mes.

b) Pasado este plazo se podrá instar del Ayuntamiento la utilización de la vía de apremio, o se utilizará la vía judicial.

c) Se podrá instar la utilización de la expropiación forzosa por parte del Ayuntamiento, siendo beneficiaria la Junta, transcurridos los plazos de pago voluntario.

d) Transcurrido el plazo voluntario de pago y hasta el efectivo pago de la cuota, el socio moroso quedará en suspenso en el ejercicio de sus derechos en la Junta de Compensación.

TITULO VI. RECURSOS, DISOLUCION Y LIQUIDACION

Artículo 32º.—Impugnación de los acuerdos de la Asamblea General.

Los acuerdos de la Asamblea General son ejecutivos y no se suspenderán por su impugnación salvo que así lo acuerde el órgano que deba resolver el recurso.

El régimen de los recursos es el siguiente:

Los acuerdos del Presidente podrán ser impugnados, en el plazo de un mes desde su notificación, ante la Asamblea General, que deberá resolver en el plazo de tres meses, transcurrido el cual entenderá desestimada la impugnación.

Contra los acuerdos de la Asamblea General, expresos o por silencio, cabe recurso de alzada ante el Ayuntamiento en el plazo de un mes.

El acto municipal de resolución del recurso de alzada seguirá el régimen de impugnación de los actos administrativos.

No están legitimados para la impugnación quienes hubiesen votado a favor del acuerdo por sí o por medio de representante.

Artículo 33º.—Disolución.

Causas:

1. Por mandato judicial o prescripción legal.

2. Cuando la Junta haya realizado el objeto para el que se creó.

3. En forma voluntaria, por acuerdo de la Asamblea General adoptado con el quórum del 80 por 100 sin perjuicio del cumplimiento, por subrogación de las obligaciones contraídas y de las responsabilidades subsidiarias a que pudiera haber lugar. La disolución voluntaria dará lugar a la extinción de la personalidad jurídica o a la transformación de la Junta en sociedad civil o mercantil o en entidad urbanística de conservación.

4. Por resolución municipal sustituyendo el sistema de compensación por otro de iniciativa pública en base a alguna de las causas legalmente establecidas.

En los supuestos de los números 2º y 3º; la disolución habrá de ser aprobada por el Ayuntamiento de Cabrales.

Artículo 34º.—Liquidación.

1. Cuando se extinga la personalidad jurídica, tendrá lugar la liquidación de la Junta en la forma siguiente:

A) El Presidente procederá a la liquidación, con observancia de las instrucciones dictadas específicamente por la Asamblea General.

B) El patrimonio que pueda existir en terrenos, derechos o metálico, se distribuirá entre los asociados en proporción a su participación en la entidad urbanística.

2. La liquidación será aprobada por el Ayuntamiento de Cabrales.

3. CRITERIOS A SEGUIR EN EL DESARROLLO DE LA ACTUACION.

De conformidad con el referido artículo 172.4 del Decreto Legislativo 1/2004, se establecen en este apartado los criterios que habrá de seguir la Junta de Compensación en la gestión urbanística de los terrenos incluidos en el ámbito de la presente actuación urbanística.

Criterios que, ajustándose a lo establecido en el artículo 192 del Decreto Legislativo 1/2004, y los reglamentarios que fueren de aplicación, son los que a continuación se exponen.

3.1. Determinaciones sobre criterios de actuación.

1º. Sistema de actuación.

La gestión y urbanización de la presente Unidad de Ejecución número 6 de las Normas Subsidiarias de Cabrales, se llevará a efecto conforme al sistema de compensación regulado en los artículos 171 y siguientes del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, Ley 6/1998 y preceptos reglamentarios que fueren de aplicación; según los cuales los propietarios de terrenos afectados, con solidaridad de beneficios y cargas, participarán en la urbanización, aportando los terrenos de cesión obligatoria y costeando los gastos de urbanización de forma proporcional a su participación en dicho ámbito.

En consecuencia, el Sistema de Compensación obligará a los propietarios de la unidad a:

1) La cesión gratuita y libre de cargas de los suelos previstos en las Normas Subsidiarias para usos demaniales.

2) La realización de las obras de urbanización.

3) Pago de dichas obras de urbanización así como al resto de los gastos de urbanización a que la presente actuación dé lugar.

4) La expropiación de los terrenos cuyos propietarios no se incorporen a la Junta de Compensación en los plazos legalmente establecidos, así como de aquellos miembros que incumplan gravemente sus obligaciones para con la Junta.

2º. Acreditación de la titularidad de las fincas incluidas dentro de la unidad de actuación.

Los propietarios de los terrenos incluidos dentro de la unidad de actuación podrán acreditar su titularidad por cualquier medio válido en derecho.

En caso de discrepancias en relación a la titularidad de alguna de la fincas, se estará, en tanto no se decida sobre ello por el órgano jurisdiccional competente, a lo que conste en el Registro de la Propiedad y subsidiariamente en el Catastro.

3º. Valoración de las fincas aportadas.

Los criterios para valorar los derechos de los propietarios, a efectos de soportar los gastos de urbanización y distribuir los terrenos susceptibles de aprovechamiento privado se determinarán en proporción a las aportaciones de suelo, según medición real de las fincas, y de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

4º. Criterios de valoración de derechos reales.

Los titulares de derechos reales que no se extingan con la compensación serán adjudicatarios en el mismo concepto por el que anteriormente lo eran, en aplicación del principio de subrogación real.

La valoración de derechos reales sobre inmuebles que resulten incompatibles con el planeamiento que se ejecuta se efectuará en el proyecto de compensación y con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; subsidiariamente según las normas de derecho administrativo y civil que regulen la institución y, en su defecto, por las establecidas para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, todo ello por cualquiera de los procedimientos establecidos en el artículo 32 de la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

5º. Criterios para la valoración de edificaciones, obras e instalaciones que deban derruirse o demolerse, plantaciones y sembrados, y arrendamientos a extinguir.

Las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que existan en el suelo se valorarán en el proyecto de compensación y con independencia del mismo de acuerdo a los criterios del artículo 31 de la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y su importe se satisfará a los propietarios interesados con cargo al proyecto y en concepto de gastos de urbanización.

Será necesario el derribo de edificaciones cuando sea preciso su eliminación para la realización de las obras de urbanización previstas en los instrumentos de desarrollo y por lo tanto su conservación sea incompatible con la ordenación.

La tasación concreta de cada uno de los elementos se efectuará en el proyecto de compensación y con arreglo a las normas que rigen la expropiación forzosa.

El momento del pago de las indemnizaciones que resulten se efectuará según acuerdo de la Asamblea.

6º. Criterios de valoración de aportaciones de empresas urbanizadoras.

En caso de incorporarse a la Junta alguna empresa o empresas urbanizadoras, la Asamblea determinará la cuota de suelo urbanizado que le o les corresponderá en función de las obras que ejecuten y el valor que se atribuya al suelo de la unidad de ejecución. La determinación de la cuota de suelo que corresponda a dichas empresas urbanizadoras deberá de incluirse y justificarse en el proyecto de compensación.

La empresa urbanizadora podrá contratar con terceros la realización de determinadas unidades de obra, pero estos subcontratos estarán sometidos a la previa aprobación de la Junta.

La selección de la empresa urbanizadora o empresas urbanizadoras que aspiren a integrarse en la Junta de Compensación o a la mera ejecución de las obras de urbanización, será efectuada, con los requisitos estatutariamente establecidos y por un procedimiento que garantice la pluralidad y concurrencia de ofertas.

Cuando por formar parte de la Junta de Compensación la empresa urbanizadora haya de ser compensada con aprovechamiento urbanístico, los terrenos serán valorados de acuerdo a lo previsto en el artículo 28 de la Ley 6/1998.

7º. Supuestos de incumplimiento de obligaciones de la Junta.

El incumplimiento por los miembros de la Junta de las cargas y obligaciones impuestas por la Ley y establecidas estatutariamente, tales como la falta de pago de las cuotas económicas, la negativa al pago de multas por infracción urbanística, la formulación de interdictos de retener o recobrar la posesión, etc.; incluso cuando tal incumplimiento se refiera a los plazos para cumplir dichos deberes y cargas, dará lugar a la expropiación de los bienes y derechos de aquéllos en la forma prevista en los Estatutos de la Junta de Compensación.

No podrá iniciarse el procedimiento expropiatorio antes de que hayan transcurrido al menos 20 días hábiles desde el requerimiento hecho por el Presidente para que se ponga fin al incumplimiento.

8º. Forma y plazos para efectuar aportaciones a la Junta.

Los miembros de la Junta, propietarios de terrenos o titulares de derechos, habrán de realizar sus aportaciones para sufragar los gastos que se originen en metálico o mediante cesión de terrenos, en los plazos que a tal efecto señale la Asamblea General y en todo caso en la forma y términos que establece el presente proyecto de actuación.

La Junta de Compensación podrá acordar la liquidación de las cantidades pendientes mediante compensación con los beneficios resultantes para el propietario del proyecto de compensación. Esta facultad será sólo predicable de la Junta, no se realizará, pues, a instancia de los socios, y no eximirá nunca a estos de abonar sus cuotas en los plazos y cuantías fijados.

9º. Reglas para la distribución de beneficios y pérdidas.

La distribución de beneficios y pérdidas se efectuará con arreglo a las siguientes normas:

A) Se formulará una liquidación que se someterá a la aprobación definitiva de la Asamblea General.

B) La liquidación comprenderá tanto el beneficio o pérdida como la participación que en uno u otro caso corresponda a cada uno de los miembros de la Junta.

C) La fijación del beneficio o de la pérdida se efectuará con arreglo a los criterios de valoración establecidos en las presentes Bases de Actuación.

D) La distribución de los beneficios o pérdidas se hará a prorrata entre todos los miembros de la Junta adjudicatarios de fincas resultantes, con arreglo al valor de éstas.

10º. Cesión al Ayuntamiento de viales y demás terrenos de cesión obligatoria.

La aprobación del proyecto de compensación producirá la cesión de derecho a la administración actuante, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos que sean de cesión obligatoria y gratuita según el Plan, para su incorporación al patrimonio municipal del suelo o su afectación a los usos previstos en el mismo.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, la Junta de Compensación y la empresa que tenga a su cargo la ejecución de las obras de urbanización podrán ocupar a este fin los terrenos objeto de cesión hasta que finalizadas dichas obras sean recibidas por la administración actuante.

La cesión de las obras de urbanización, instalaciones y dotaciones cuya ejecución estuviere prevista en el planeamiento y proyecto de urbanización aplicables se efectuará por la Junta de Compensación a favor de la administración actuante en un plazo no superior a tres meses contado desde la recepción definitiva por la Junta.

La cesión a que alude el párrafo anterior podrá referirse a una parte de la unidad de actuación aún cuando no se haya completado la urbanización de ese ámbito territorial, siempre que el área ya urbanizada constituya una unidad funcional directamente utilizable y se haya producido respecto de la misma la recepción definitiva por parte de la Junta de Compensación.

Las cesiones de obras, instalaciones y dotaciones a que se refiere este artículo serán formalizadas en actas que suscribirán la administración actuante y la Junta de Compensación.

11º. Conservación de las obras de urbanización y exacción de las cuotas de conservación.

La Junta de Compensación será la encargada de la conservación de las obras de urbanización en tanto no se produzca su recepción por el Ayuntamiento.

Las cuotas de conservación, si procedieran, serán exaccionadas por la Junta a sus miembros que las soportarán de forma proporcional a su participación en la misma, pudiendo la Junta interesar del Ayuntamiento, respecto del socio moroso, el cobro de la deuda por la vía de apremio o la ulterior expropiación.

12º. Transformación de la Junta de Compensación en entidad urbanística de conservación.

En el supuesto de que la Junta de Compensación a constituir bajo las determinaciones del presente documento fuera disuelta previamente a la recepción definitiva de las obras de urbanización por el Ayuntamiento de Cabrales se transformará en una entidad de conservación de la urbanización siendo su incorporación a la misma obligatoria para todos los propietarios incluidos en el ámbito territorial del Sector gestionado.

A esta entidad se le aplicará la Normativa y criterios contenidos en el presente proyecto de actuación en lo que conforme al fin de esta entidad fueren aplicables con las siguientes modificaciones:

- La cuota de conservación de cada propietario será proporcional al aprovechamiento que se le hubiese atribuido en el proyecto de compensación, a salvo del posible pago de la urbanización en terrenos.

- La disolución de esta entidad se diferirá necesariamente al momento de la recepción definitiva de las obras de urbanización por el Ayuntamiento de Cabrales, requiriendo en todo caso acuerdo expreso de éste.

No obstante, en el caso de que se estimase oportuno o se exigiese por la administración urbanística actuante, se redactará y aprobará una Normativa específica para regir esta entidad.

3.2. Determinaciones sobre la reparcelación.

1ª. Presentación del proyecto de compensación.

El proyecto de compensación que distribuye los beneficios y cargas derivados de la actuación urbanística sobre la unidad que nos ocupa se presentará por la Junta de Compensación ante el Ayuntamiento de Cabrales en el plazo máximo de seis meses desde su constitución.

2ª. Criterios para la definición de los derechos de los propietarios y demás afectados por la reparcelación.

El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas aportadas conforme a su medición real.

Los titulares de derechos que por su incompatibilidad con el planeamiento en ejecución hayan de extinguirse serán indemnizados de acuerdo a la valoración que, conforme a los criterios antedichos, se realice de sus derechos.

3ª. Criterios de valoración de las fincas resultantes.

Las fincas resultantes serán valoradas, de conformidad con lo establecido en el artículo 192 del Decreto Legislativo 1/2004, según los criterios de valoración establecidos en la legislación estatal y de conformidad a su potencial máximo de techo edificable, ponderándose los usos y tipología y elementos correctores que, en su caso, fueran de aplicación; salvo que los miembros de la Junta, por acuerdo unánime, acuerden la aplicación de un sistema distinto que no sea contrario a la Ley o perjudicial a los derechos de terceros.

4ª. Reglas para la adjudicación de fincas resultantes de la compensación.

La adjudicación de las fincas resultantes a los miembros de la Junta se efectuará en proporción a los bienes y derechos aportados. Se procurará, siempre que lo consientan las exigencias de la parcelación, que las fincas adjudicadas estén situadas en el lugar más próximo posible al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.

Los aprovechamientos dispersos de un mismo titular serán adjudicados en la parcela en la que se ubique la mayor proporción de los mismos, referidos al concreto uso de que se trate. A efectos de la ubicación de las parcelas resultantes, serán preferidos para su proximidad con las aportadas aquellos terrenos que generen una mayor cantidad de aprovechamiento.

El aprovechamiento resultante se atribuirá a cada propietario en la tipología de uso residencial correspondiente de forma proporcional a su participación en la Junta de Compensación y respecto al total edificable en la unidad para cada una de las tipologías de uso residencial a materializar en la unidad.

En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable, o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.

Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán pro indiviso a tales propietarios.

La misma regla se aplicará a los excesos de aprovechamiento cuando, por exigencias de la parcelación, el derecho de determinados propietarios no quede agotado con la adjudicación independiente que en su favor se haga.

El instrumento mediante el cual se llevará a cabo la adjudicación de las fincas resultantes, en el que se habrá de justificar la aplicación de la regla de adjudicación empleada, será el proyecto de compensación.

5ª. Supuestos de compensación en metálico de las diferencias de adjudicación:

Los supuestos de compensación en metálico de las diferencias de adjudicación serán los siguientes:

- Cuando, prevista la adjudicación proindiviso a que se refiere el criterio anterior, la cuantía de los derechos de los propietarios no alcanzase el 2% de la parcela edificable resultante de la compensación.

- Cuando el derecho de determinados propietarios no quede agotado con la adjudicación independiente a su favor, si el porcentaje que les haya de corresponder no alcanza el 2% de la parcela edificable resultante de la compensación.

Las compensaciones económicas sustitutivas o complementarias por diferencias de adjudicación que en su caso procedan se fijarán atendiendo al precio medio de venta de las parcelas resultantes sin incluir los costes de urbanización.

3.3. Determinaciones sobre la urbanización.

1ª. Plazo para la presentación del proyecto de urbanización.

El proyecto de urbanización del presente Sector de Actuación ha sido ya elaborado y presentado ante el Ayuntamiento de Cabrales.

2ª. Ejecución de la urbanización.

El terreno se urbaniza siguiendo la directriz de la calle nueva con un vial rodado de 7 metros de ancho y acera de 1,5 metros en la parte de nueva apertura, a lo largo de la fachada de los futuros edificios. En la zona lindante con la actual AS-114, se dispone otra acera de 1,5 metros de ancho y una zona verde privada entre el edificio y la carretera.

Los servicios urbanos a implantar para la total consolidación del suelo incluido en la Unidad de ejecución 6 se dispondrán en las nuevas aceras y mediante colectores proyectados a cota inferior a 2 metros respecto a la cota de los viales. Los materiales a utilizar serán base de zahorra compacta de 20 centímetros de espesor y una capa de rodadura asfáltica de 6 centímetros de espesor en el vial y baldosas hidráulicas de tacos de color en la acera, con encintado de hormigón prefabricado sobre base de zahorra natural compactada de 10 centímetros y solera de hormigón H-150 de 10 centímetros de espesor.

Los sumideros, luminarias, acometidas, bocas de riego, vados, etc. se ejecutarán con los mismos criterios que los ya existentes en el concejo de Cabrales. Los báculos de iluminación y las luminarias estarán compuestos por columnas de fundición de hierro con luminaria estanca y lámpara de USPA de 250 watios, incluido equipo de encendido, lámpara y conexiones. Las bocas de riego serán de fundición tipo Borm, con acometida de 40 m./m. y las arquetas sumidero serán prefabricadas de hormigón con cierre hidráulico, recibida sobre hormigón H-150 y tapa rejilla de fundición.

3ª. Contratación de las obras de urbanización.

La contratación de las obras de urbanización se realizará por la Junta de Compensación por adjudicación directa o mediante concurso o concurso-subasta de conformidad con las bases acordadas por su Asamblea General. En todo caso se hará constar la sumisión a la jurisdicción contencioso-administrativa y lo prescrito en el artículo 176 del Reglamento de Gestión Urbanística o, en su caso, disposición reglamentaria autonómica que le sustituya.

4ª. Momento a partir del cual podrá edificarse en los solares resultantes.

Los terrenos incluidos dentro de la Unidad de Actuación pueden edificarse ya en el momento de elaboración del presente Proyecto de Actuación, de acuerdo con el Estudio de Detalle ya aprobado por el Ayuntamiento de Cabrales y el cumplimiento de los requisitos legales exigibles, no estableciendo la Junta de Compensación ninguna limitación en este sentido.

5ª. Garantía de la urbanización.

Tras la aprobación del proyecto de compensación se afectarán las parcelas de resultado en el modo previsto en el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997.

No obstante si se prestaran otro tipo de garantías éstas serán dadas por los propietarios en el modo exigido, procediéndose en este caso, de acuerdo a lo previsto en el apartado 3 del artículo referido, a la no afectación de dichas parcelas y en consecuencia a la no constancia de ésta en el Registro de la Propiedad.